Законодательство не рассматривает часть здания или помещения в качестве полноценного и самостоятельного объекта недвижимости. Тем не менее. Федеральный закон № 218-ФЗ допускает возможность постоянного или временного кадастрового учета указанных единиц, определяя часть здания как объем информационных данных об ограничениях объекта недвижимости.

Регистрация части здания для договора аренды

При согласовании условий аренды контрагенты должны максимально подробно описать предмет договора – объект недвижимости или его часть. Самостоятельный объект отличается признаками изолированности и обособленности (в них входит наличие самостоятельного выхода, наличие постоянных ограничительных конструкций и т.д.).

Нередко в аренду сдается только часть здания – например, небольшая площадь торгового зала или производственного помещения. Установление перегородок или иных видов ограничений в таких случаях нецелесообразно, поскольку смена арендаторов повлечет изменение цели предпринимательской деятельности. Чтобы зарегистрировать долгосрочный арендный договор на часть здания, нужно учитывать следующие нюансы:

• постоянный кадастровый учет может осуществляться только в отношении части здания, отвечающей признакам обособленности и изолированности;
• если часть здания не обладает указанными признаками объекта недвижимости, будет проведена процедура кадастрового учета (на период действия арендного соглашения будет присвоен условный кадастровый номер, который аннулируется после снятия ограничения права в виде аренды);
• регистрационные действия и кадастровый учет осуществляются только для долгосрочной аренды со сроком договора более года (менее 1 года договоры не нуждаются в указанных мероприятиях).

Если предметом договора аренды выступает часть здания, на основании его описания кадастровым инженером будет оформляться технический план указанного объекта. По итогам представления договора и техплана в службе Росреестра будет проведена регистрация договора аренды.

Новые правила по выделению части здания в ЕГРН

Федеральным законом № 218-ФЗ допускается проведение процедуры временного кадастрового учета в отношении частей здания или помещения. Ранее такая возможность также была доступна на основании подзаконных актов и разъяснений контролирующих органов, однако в законодательных нормах эта процедура отсутствовала.

На сегоднешний день Закон позволяет сторонам игнорировать признаки изолированности и обособленности. Например, в аренду под предпринимательскую точку может сдаваться небольшая площадь посреди огромного торгового зала. При этом торговое место может быть не отграничено от остальной площади перегородками или элементами ограждения, а границы арендуемой части будут зафиксированы только на бумаге.

ГраГраницы части здания будут определены кадастровым инженером исходя из условия договора. Их отражение будет осуществляться на поэтажном плане здания и общем техническом плане объекта недвижимости. Государственный кдастровый учёт части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления.       

Технический план части здания

Согласно статье 14 Федерального закона № 218-ФЗ основанием для проведения кадастрового учета и регистрационных действий будут являться арендный договор и технический план. По итогам регистрационных действий и временного кадастрового учета заявители получат выписку из госреестра ЕГРН. Это документ будет подтверждать факт внесения сведений о временном ограничении права собственности в виде заключенного договора аренды. Одновременно с выдачей выписки, получение сведений о зарегистрированном договоре будет возможно любому заинтересованному лицу путем направления запроса в службу Росреестра.

Для изготовления техплана необходимо выбрать кадастрового инженера, обладающего действующим квалификационным аттестатом и допуском СРО. При выборе указанного специалиста для оформления документов на часть здания особое внимание нужно уделить опыту выполнения аналогичных работ. Наша компания обладает значительным практическим опытом решения подобных вопросов.  Мы предоставим полное сопровождение при оформлении арендных отношений на часть здания и регистрации их в службе Росреестра.